Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf

Folgender Sachverhalt liegt vor:

1. Die Kläger nehmen den Beklagten aus einem privaten Wohnungskauf auf

Gewährleistung und Schadenersatz in Anspruch.

Der gegenständliche Vertrag enthielt folgende Klausel:

„Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung

eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere

Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im

bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für

einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes [...] oder eine

sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der

Liegenschaft.“

Das Exposé des Maklers hatte für die Wohnung einen „sehr guten Zustand“ ausgewiesen.

Nachträglich stellte sich heraus, dass ein Schrankraum bei der Errichtung zu gering

gedämmt worden war und dort auch eine Wärmebrücke bestand, weswegen ein massiver Schimmelbefall hinter einem Kasten auftrat. Die Schimmelfreiheit dieses Raums kann aufgrund dieser Baumängel auch durch häufiges Lüften nicht sichergestellt werden.

Das Berufungsgericht erkannte, dass die eingangs genannte Klausel die Haftung für

geheime Mängel nicht erfasste, und sprach daher mit Zwischenurteil aus, dass der

Anspruch der Kläger dem Grunde nach zu Recht bestehe.

2. Rechtliche Beurteilung

Das Erstgericht wies die Klage aufgrund dieses Haftungsausschlusses ab.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass das Klagebegehren dem Grunde nach zu Recht

bestehe. Es ging davon aus, dass sich ein umfassender Gewährleistungsverzicht zwar

grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel beziehe. Die Vertragsbestimmung sei aber

dahin zu verstehen, dass für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar seien,

gehaftet werde.

Der OGH bestätigte die zweitinstanzliche Entscheidung.

Bereits in der bisherigen Rechtsprechung sind vergleichbare Vertragsbestimmungen

dahin ausgelegt worden, dass nur die Gewährleistung für solche Mängel ausgeschlossen

wird, die für den Käufer bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen sind.

Dies folgt daraus, dass der Haftungsausschluss mit dem Hinweis auf den dem Käufer

bekannten Zustand des Objekts und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Besichtigung

in Verbindung steht. Das war auch gegenständlich der Fall. Darauf, ob der vertraglicheHinweis auf die erfolgte Besichtigung mit dem Haftungsausschluss sprachlich

„verbunden“ wurde, kommt es nicht an.